2022.08.21

リノベ前に必ずチェック！マンション管理規約の確認方法

施工・法令法令

この記事のポイント！

まずはリノベ工事の可能な範囲を確認（基本的には専有部分のみ）
共有部分は個人での改修はＮＧ！修繕が必要な場合は、必ずマンションに相談を。
確認は規約だけではだめ？！管理組合に問い合わせておきたいことも
「使用細則」まで必ずチェック！これだけでトラブル事前防止に効果◎！

管理規約とは、区分所有法に基づいて各マンションに設定されているルールになります。

各マンションにて、国交省が定める「マンション標準管理規約」というフォーマットに基づいて作成されており、そのルールはマンションごとに若干異なります。

今回はトラブル防止のためにも、管理規約の確認方法について「知っておきたいポイントを4つ」まとめてみました。

それでは早速見ていきましょう！

①専有部分と共有部分範囲の確認（第2章第7・8条）

マンションにおいてリノベーションできる範囲は、専有部分のみとなります。

例えば、玄関扉についても共有部の廊下に面しているドアの色は変更できませんが、室内に面している部分は専有部に該当し、色の変更も可能な場合が多いです。
ただし、専有部分と共有部分については、マンション毎に管理規約にて定められており、通常と大きく異なる場合もあります。

また、専有部分内で水漏れなどのトラブルでクロスの張替えや家具の取替が起こった場合等には基本的には賠償金を所有者が支払う必要がありますが、水漏れが共有部分だった場合にはマンションの負担で修繕が行われる場合もあります。（※マンション毎、事故内容毎に対応が異なるので、都度必ずマンションの管理組合に要確認が必要です。）

故障箇所が専有部か共有部かで修繕費の負担者も変わります。トラブル防止のためにも、専有部分と共有部分の範囲についてはしっかり管理規約を確認しておきましょう。

　　　　　　参考事例：老朽化による水漏れ！原因となる配管は専有部分か？共用部分か？

②共有部変更には変更・改良・保存について確認（5章第1節第22条）

共有部は基本的には、リノベーション工事の対象に入らず工事をおこなう事ができません。

良くマンションリノベで、”窓を交換したい”とお客様からご要望をいただくことがありますが、窓は共有部分にあたるため、基本的に個人で交換を行うことができません。
ただし、「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。（1）」とマンション標準管理規約にも記載のあるように、網戸などは所有者個人で交換できる事も多いです。とはいえ、マンション全体で修禅積立金を利用して近い将来にマンション全体で網戸交換を検討している場合等もあるので、工事前に今後の修繕計画についても一度確認をしておくことをオススメします。

参考記事：マンションの網戸交換をするときに気をつけること

③専有部分の修繕について

第4章第17条には「専有部分の修繕等」という項目があります。リノベーション工事を行う際には、この項目が非常に大切となってきます。
項目に記載があるように共有部に変更を及ぼす可能性のある修繕（例えば排水管は、理事長に報告し承認をもらう必要があります。

第１７条

区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。
理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５１条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない。
区分所有者は、第１項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届け出なければならない。

引用：国土交通省

また、上記に該当しない場合でも、「工事業者の立入りや、振動、臭気等により、他専有部分に影響が及ぶもの」等は、あらかじめ管理組合に報告をし、事前にマンションに周知をしてもらう必要等も出てきます。必ず事前に管理会社や管理組合にマンション独自の規則やルールを確認してください！

工事が始まる際、つい該当する専有部分の工事内容にのみ注意が行きがちですが、リノベーションの中でも”マンションリノベ”の場合、既に多くの近隣住人が居住しているマンションの一室を工事することになります。マンションは躯体で全ての部屋が繋がっているので、どうしても騒音が伝わりやすく、事前にきちんと近隣住人の皆さんにも工事の期間と内容について理解をしてもらっているかどうかで、工事中のクレームの有無も大幅に変わってきます。

些細なことに聞こえますが、上記の様なマンション全体への報告・周知を怠ると、後々近隣からのクレームや工事トラブル・お客様が住まわれた後のトラブルにもつながる事がありますので、しっかりと手順を追って進めていくことが重要です。

また管理組合への工事申請時には、設計図・仕様書および工程表を理事長に提出する必要がありますので、こちらも合わせて事前に準備をしておきましょう。

④使用細則（第4章第17条）

管理規約に基づいて、各マンションごとに決められているのが使用細則になります。

マンションの場所や住人によって内容も大きく異なり、例えば「駐車場使用細則」や「ゴミ捨て場使用細則」などの細かく細則が決められている場合もあります。
工事の際に車を止める際には、駐車場使用細則などを確認しておくとトラブル防止になりますので、事前に確認しておきましょう。

またペットを飼われるお客様の場合には、使用細則に注意点や禁止事項が記載されていることも多いため、注意が必要です。

いかがでしたでしょうか。
リノベーション工事を行う際には、住民の方や管理組合とトラブルになる可能性も少なからずあります。
管理規約を読み込んでおくことで、トラブル防止に繋がりますので事前に読み込んでおくことが必要です。