リノベーションの現地調査って実際どうやってるの？～【第3弾】仕上げ・既存状態、マンション編～

マンションリノベの現地調査って実際どうやってるの？～【第3弾】仕上げ・既存状態編～

この記事のポイント！

仕上げは、叩いて踏んで音で確認する？
専用部分の可動・劣化状況は、管理組合と連携を。
既存利用品は劣化がないか要チェック！

前回、前々回の「現地調査ってどうやってるの？」の記事から続けて読んでくださる皆様、こんにちは！

はじめての方、おはようございます！？
前回までの記事はこちらです。

▼【第1弾】現地調査って実際どうやってるの？～持ち物と採寸編～
▼【第2弾】現地調査って実際どうやってるの？～排水・換気・電気設備編～

今回は、いよいよ？ようやく？現地調査で確認する項目の⑧～⑪の「下地の想定」「共用部・既存利用箇所のチェック」のところです。

＜現地調査で確認する項目＞
① 水平面寸法
② 垂直高さ寸法
③ 建具、開口部寸法
④ 壁厚
⑤ 排水経路
⑥ 換気経路
⑦ 電気通信・防犯設備
⑧ 仕上げ・下地
⑨ 専用部分の可動・劣化状況
⑩ 既存利用品はないか
⑪ 共用部の搬入経路

今回は、持ち物の白図の５枚目にガシガシ書いていきましょう！

⑧ 仕上げ・下地

仕上げと下地については、各居室の床・壁・梁・天井を調べていきましょう。

マンションでは、仕上げはクロス張りや複合フローリングが多いので、共通する仕上げはまとめて書いて省略し、仕上げの違う箇所を明確にするとメモが見やすくなります。

では、下地に違いがないかを細かくチェックしていきましょう！

●床：置床（二重床）か、直貼りか

置床かどうかの判断は、段差の有無だけでなく、下地の音や感触の違いをみてみましょう。

引用：リフォマガ

＜チェック方法＞

足踏みした時の音の違いがないか（軽い反響音があると置床、硬いと直）
直貼りフローリングのフワフワ感の有無

● 壁・梁：ふかし壁か直張りか

外壁面や隣界壁面などの躯体壁面は、GLボンド工法や木軸などで壁をふかして、PB張の上に仕上げているか、モルタルなどで均した上に仕上げている場合が多いです。

前者の場合、壁面を躯体現し仕上げにすると、GLボンドの跡や木片が残ってしまう可能性があるため、仕上げ選定の際に注意しましょう。
後者の場合、既存の仕上げ材と違うものを選択する場合は特にクロス捲りなどの追加作業が発生するので、現調で下地を確認しましょう。

間仕切壁は、壁式構造やコンクリートブロックがあると想定される壁厚の箇所の下地を確認しましょう。

＜チェック方法＞

壁面をたたいた時の音の違いがないか（軽い音はふかし、硬いと直）
点検口から目視でチェック

＜GLか木軸か？見分け方＞

GLはドット状にボンドがついているのに対し、木軸は垂直に立ってるので、軽い音と鈍い音がする箇所を探し、その音が飛び飛びになるか、垂直にずっと鈍い音がするかを聞き分けましょう。

● 天井：吊り天井か直張りか

天井は、梁やダクトなどの配管を隠ぺいするために吊り天井で造作されているか、天井高さを最大限とるために躯体天井に直に仕上げ材を施している場合があります。

基本的に水回りは、吊り天井ですが、リビングや寝室は直張り天井のことがありますので、忘れずにみていきましょう。

＜チェック方法＞

天井をたたいた時の音の違いがないか（軽い音はふかし、硬いと直）
届かない場合は、硬いスケール(コンベックス）でもOK。
埋込ダウンライトや換気扇がある天井は、一般的に吊り天井。

● カビや水漏れ跡がないか？

寝室や外壁面側などの壁に黒ずみができていたり、床下点検口の内部や天井面に水漏れの跡がないか確認しておきましょう。

下地を既存利用する場合は特にそのままカビを放置することになりかねないので、解体時に表面的なものか躯体面に発生しているものか確認が必要になります。

⑨ 専用部分の可動・劣化状況

専用部分、どこの部分かご存知ですか？
専有部分とは違い、共用部だけど区分所有者が専用で使っていいよとされている部分のことです。

主に玄関ドアや外部のアルミサッシの窓が該当します。

基本的に専用部分は勝手に工事することができない箇所なのですが、生活する上で不具合があるような場合は、管理組合に確認して、新規交換や補修してもらう等の対応が絡むので、チェックしておきましょう。

また、工事前に可動状況を確認しておくことで、工事による不具合なのか既存状態なのかを把握し、お客様との無用なトラブルを防ぐことにも繋がります。

＜チェック項目＞

玄関ドアや窓の可動状態（軋み音や不具合がないか？）
目立つ傷や汚れはないか？
網戸に穴やほつれがないか？
ガラスは割れていないか？
施錠に不具合や固さはないか？

⑩ 既存利用品はないか

既存利用する予定がある場合や部分リノベーションの場合は、既存の状態確認をしておきましょう。

ここでは既存利用品として多い４点をピックアップ。

● エアコン

事前情報でエアコンの既存利用の予定がなくても、あとで再利用することもあります。既存エアコンが残されている場合は、以下の点を確認しましょう。

・品番
・製造年数
・電圧 100Vか200Vか
・室外機の設置場所
・スリーブ位置
※既存エアコンがない場合でも、スリーブの個数と位置は要チェックです！プランニングに関わります。

● 給湯器

給湯器の性能（追い炊き機能の有無）や号数を確認し、耐用年数が10年以内か確認しましょう。

10年を超える場合は、メーカーの交換推奨時期となるため、リノベーション工事にあわせて交換をおすすめします。
給湯器の見方はこちらの記事を参照してみてくださいね。

【基礎知識】追い炊き？追い焚き？給湯器の見分け方

● 衛生設備（システムキッチン・ユニットバス・便器・洗面器）

リフォーム済み物件では、真新しく未使用の設備が設置されているため、お客様によっては、お好みの設備を使ってリノベーションを希望されることがあります。品番や基本性能をおさえておきましょう。

● 備え付け家具

傷や不具合がないか、確認し、サイズを外寸を測っておきましょう。

⑪ 共用部の搬入経路

最後は、共用部の搬入経路の確認です。
経路は管理人や管理会社の担当者への確認とあわせて目視でみておきましょう。

マンションの居住者への配慮とともに工事の作業手間にも関わることなので、確認しておきましょう。

＜チェック項目＞

EVの有無、
EV寸法（内部と開口寸法）
共用玄関(マンション搬入口）から工事住戸までの距離が長くないか、狭すぎないか
養生範囲
搬入経路の写真

3つの記事にわたってお伝えしてきました現調の仕方、いかがでしたか？
くり返し行っていけば、自分の流れでみていけるようになります。

①～⑪のチェックポイントをひとつずつこなして慣らしていきましょう。
また時間がたつと記憶は曖昧になるので、各所の記録写真をお忘れなく！！

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